傳統(tǒng)旺季“金九銀十”卻給開發(fā)商帶來更加悲觀的預(yù)期。

　　一方面，來自政府高層的聲音不斷表明，政策對于樓市調(diào)控還將繼續(xù)深入，銀根在下半年將繼續(xù)收緊。另一方面，房企最近發(fā)布的中報顯示，開發(fā)商正在面臨著存量加大、資金鏈趨緊的境況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著9月北京市入市項目數(shù)量的加大，市場競爭壓力愈加突出，房企采取降價換取交易量的可能性也將加大。

　　高層表態(tài)

　　政策調(diào)控將繼續(xù)深化

　　8月13日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給。

　　8月21日，李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上，再度強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　短短幾天內(nèi)，中央高層接連就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院10號文件的決心。這令漫長觀望中的各方獲得了調(diào)控政策將持續(xù)的確切信號，也讓此前不斷傳出政策將松動的可能性成為了泡影。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳保存向記者表示，高層的不斷表態(tài)，再加上此前國土部公布的囤地黑名單，表明了政府高層打壓房價的決心。

　　與中央堅持調(diào)控表態(tài)相對應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)一改力挺高房價的強(qiáng)硬態(tài)度，兩次公開勸告開發(fā)商降價銷售。任志強(qiáng)直言，勸降是為了避免政府再出臺“核武器”。

　　距李克強(qiáng)第二次表態(tài)的3天之后，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林就明確表態(tài)，我國計劃實施一系列稅收體制改革，包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，實施資源稅改革；推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；繼續(xù)實施個人所得稅改革。

　　“可見各部委正在領(lǐng)會政府高層的意圖，這次發(fā)改委的公開表態(tài)只是第一步，估計其他部委也將做出相應(yīng)的動作?！敝幸装卜康禺a(chǎn)擔(dān)保有限公司北京分公司營業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏向記者表示。在她看來，目前房價還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的降價，在北京四環(huán)內(nèi)的房價個別甚至出現(xiàn)了不降反升的局面。如果開發(fā)商還沒有實質(zhì)性的降價動作，政府后面還可以在期房預(yù)收款、打擊囤地、房地產(chǎn)稅、銀行信貸方面出臺更加嚴(yán)格的政策。這也許就是任志強(qiáng)所謂的“核武器”。

      市場形勢

　　庫存量升高房企資金壓力大

　　在高層表態(tài)繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控的同時是市場形勢的不斷惡化。

　　一方面是負(fù)債節(jié)節(jié)攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存。上市房企的半年報揭示出，雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時間的推移，銷售低迷，資金的回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會越來越大，而年度銷售目標(biāo)又如懸梁之錐，時時刺激著開發(fā)商的神經(jīng)。不管最終是主動還是被動降價，開發(fā)商現(xiàn)在需要的可能僅僅是時間。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年半年報，86家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個百分點和7個百分點。并且，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，86家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率為65.1%，也較一季度上升了1個百分點。

　　在負(fù)債率上升的同時，是房企盈利能力的下降。已發(fā)布半年報的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經(jīng)較去年底下調(diào)1個百分點，更較一季度下調(diào)了近兩個百分點。業(yè)內(nèi)人士指出，新“國十條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三四季度供應(yīng)量的增長，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房價下調(diào)壓力更大。

　　市場對于開發(fā)商下半年將采用降價的判斷還來源于房企銷售壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的40%。

　　市場形勢的惡化還導(dǎo)致了庫存量的不斷加大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長6.4%。任志強(qiáng)認(rèn)為，如果按照這樣的形勢，今年估計將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要還將面臨著銀根收緊的壓力。今年全年的新增貸款預(yù)計在7.5萬億元，上半年已經(jīng)完成了近2/3的放貸任務(wù)，因此下半年許多銀行的放貸量會非常有限，預(yù)計將把精力放在收益較高的抵押消費貸款上。

      業(yè)內(nèi)預(yù)測

　　9月或?qū)⒂瓉斫祪r潮

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了以降價來換取交易量的策略。7月底開盤的中糧萬科長陽半島項目，首次推出的800余套房源兩日售罄，成交均價只有1.35萬元/平方米，低于周邊在售項目3000元左右；目前在售的綠地·中央廣場項目正在出售三期，其成交均價為1.8萬元/平方米，比二期項目1.9萬元/平方米的均價下調(diào)了1000元左右。

　　大型房企的主動降價，讓其搶占了市場先機(jī)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，保利、萬科、金地等十大房企在7月份的成交面積達(dá)到245萬平方米，環(huán)比上個月下降10%，比去年同期僅低5%，基本與去年的月均成交面積252萬平方米持平。

　　市場人士認(rèn)為，由于目前的調(diào)控正處于風(fēng)口浪尖上，大房企的主動降價行為將造成跟風(fēng)現(xiàn)象，隨著9月份北京入市量的加大，“以價換量”的策略將被更多企業(yè)采用。

　　“對于那些錯過了新政前三四月份銷售期的項目，如果再不把項目拿出來賣，那他們只能等到明年春天再擇機(jī)入市了。今年的業(yè)績就算完了。”21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，由于此前大量待開新盤紛紛延期入市，其中有相當(dāng)一部分項目預(yù)計會在今年九十月份集中入市。屆時，為了拉升業(yè)績、回籠資金，降價在所難免?！八越衲暝S多開發(fā)商都把寶押在了‘金九銀十’?！?/P>

　　高和投資董事長蘇鑫也表示，近期在與多位開發(fā)商的交流中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對未來預(yù)期悲觀的情緒都較為凝重。