雖然“金九銀十”即將到來，但上海的開發(fā)商和購房者對(duì)這一傳統(tǒng)銷售旺季早已沒太多信心。

　　上海地區(qū)開發(fā)商、購房者和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的信心調(diào)查顯示，56.5%的開發(fā)商認(rèn)為今年“金九銀十”不會(huì)到來；依然看好“金九銀十”的開發(fā)商僅占5.1%。59.7%的購房者也認(rèn)為，在新政作用下，傳統(tǒng)“金九銀十”效益不會(huì)顯現(xiàn)。針對(duì)上海樓市的這一調(diào)查恐怕只是眾多城市信心指數(shù)的一個(gè)縮影。樓市新政目前已實(shí)施超過120天，面對(duì)“金九銀十”，開發(fā)商和購房者的心態(tài)有什么變化？他們將上演一場(chǎng)怎樣的對(duì)決？

　　中房協(xié)副會(huì)長朱中一在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上說，未來房企將根據(jù)自己的資金狀況，決定是否降價(jià)。展望今年的“金九銀十”，應(yīng)先了解各家公司的財(cái)務(wù)狀況，然后才能了解促銷力度。

　　對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況的解讀，券商普遍認(rèn)為房企財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)不理想，這和房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的看法有所不同。那么地產(chǎn)商真實(shí)的財(cái)務(wù)情況究竟如何？開發(fā)商的資金能夠撐多久？

　　上半年2/3房企經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)

　　券商認(rèn)為房地產(chǎn)公司缺錢，主要是因?yàn)殚_發(fā)商的高負(fù)債率和眾多公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。

　　記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)公布中報(bào)的約90家開發(fā)商中，接近2/3的公司經(jīng)營現(xiàn)金流是負(fù)值，其中包括萬科、金地、招商這樣的知名地產(chǎn)巨頭。這一比例幾乎與2008年年中時(shí)相當(dāng)。

　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，經(jīng)營性現(xiàn)金流多反映的是開發(fā)商的銷售情況。如此眾多的開發(fā)商經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，很有可能是因?yàn)殚_發(fā)商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

　　中國指數(shù)研究院分析師鐘星爍認(rèn)為，開發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開工項(xiàng)目卻沒有減少，這可能是導(dǎo)致上半年眾多開發(fā)商現(xiàn)金流為負(fù)值的主要原因。

　　約90家開發(fā)商中，約1/3經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流均為負(fù)值。鄒毅說，這可能是一些開發(fā)商在銷售業(yè)績下降時(shí)，依然在繼續(xù)購買土地。

　　不過，上述現(xiàn)金流為負(fù)值的情況，在9月份后會(huì)可能會(huì)改變。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵說，萬科、招商等公司七八月份的銷售業(yè)績高于上半年平均值，且近期開始減少了土地購買，因此下半年經(jīng)營性現(xiàn)金流很有可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。

綠城負(fù)債率升至158.8%

　　昨日，綠城中國公布上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)。截至6月30日，綠城負(fù)債率由去年年末105.1%上升至158.8%。期內(nèi)綠城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入38.7億元（人民幣，下同），同比上漲99.5%。

　　2009年樓市大熱，綠城中國的負(fù)債率由2008年底的140%減緩至2009年底的105%，但有分析人士認(rèn)為，該負(fù)債率在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位。今年是綠城最花錢的一年，加上嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，綠城高負(fù)債經(jīng)營模式將面臨考驗(yàn)。

　　據(jù)相關(guān)人士透露，2010年綠城在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，新開工面積超過800萬平方米，在建面積超過1200萬平方米，僅次于綠地和萬科。對(duì)于負(fù)債率上升至158.8%，綠城表示，凈負(fù)債率的上升，主要是公司規(guī)模的擴(kuò)大、項(xiàng)目的增多所致。

　　公告顯示，綠城通過參與土地招拍掛以及股權(quán)收購等方式在山東、杭州、浙江、上海等地購入多幅地塊，新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目11個(gè)，總占地面積約144萬平方米，規(guī)劃建筑面積約240萬平方米，按權(quán)益計(jì)算為202萬平方米，總土地款為115億元，按權(quán)益計(jì)算為93億元。