3月5日上午，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開(kāi)幕會(huì)。國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議作政府工作報(bào)告。

　　本次政府工作報(bào)告中，仍然對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多。

　　李強(qiáng)總理在報(bào)告中介紹，過(guò)去一年來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)水平，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作。

　　對(duì)于2025年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求和政策取向，報(bào)告稱穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊。適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

　　今年政府工作任務(wù)中，對(duì)房地產(chǎn)的基調(diào)延續(xù)了去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表述，即：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。說(shuō)明今年在穩(wěn)樓市工作上，要與化解風(fēng)險(xiǎn)、守住底線等思維密切配合。

　　調(diào)減限制性措施，充分釋放剛改需求

　　報(bào)告提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

　　這也意味著，今年在推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，一些限制性政策仍有調(diào)整和優(yōu)化的空間。而城中村和危舊房改造工作，也是近年來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的重要舉措。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，2024年采納了代表委員的建議，將城中村改造的城市范圍，從原有的35個(gè)城區(qū)常住人口在300萬(wàn)人以上的大城市，擴(kuò)大到了地級(jí)及以上城市。

　　根據(jù)住建部日前披露的數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，惠及居民136.7萬(wàn)戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬(wàn)套。

　　做好城中村和危舊房改造工作，一方面可以起到消除安全隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用。另一方面，也可以通過(guò)貨幣化安置等方式有效釋放住房需求。

　　收儲(chǔ)和收購(gòu)工作迎資金活水

　　報(bào)告強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

　　從宏觀角度來(lái)來(lái)看，今年各地在做好城市規(guī)劃工作的同時(shí)，要和土地利用等工作有效對(duì)接。而對(duì)于土地方面的工作而言，要進(jìn)一步處理好增量和存量的關(guān)系，提高土地利用效率，持續(xù)把盤(pán)活存量用地工作做扎實(shí)。

　　報(bào)告提出，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

　　根據(jù)報(bào)告，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元（比上年增加5000億元），重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等，這也為收儲(chǔ)和收購(gòu)工作帶來(lái)資金活水。

　　在收購(gòu)工作上給予城市政府更大自主權(quán)，也意味著對(duì)于收購(gòu)存量商品房的重視程度和期待明顯增加。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，自主權(quán)主要體現(xiàn)在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途三個(gè)領(lǐng)域。其中，收購(gòu)主體的變化，預(yù)計(jì)會(huì)從目前各地人才安居集團(tuán)為主的國(guó)企拓展到民企等領(lǐng)域。同時(shí)也會(huì)拓展到一些實(shí)體企業(yè)，如制造業(yè)企業(yè)收購(gòu)房源做員工宿舍等。從價(jià)格層面看，各地定價(jià)權(quán)會(huì)更加靈活，既要考慮到房屋本身的屬性，也要考慮到企業(yè)的資金狀況，同時(shí)還要考慮到今年政府收購(gòu)此類(lèi)項(xiàng)目的資金情況。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于地方政府專項(xiàng)債在持續(xù)推進(jìn)，因此后續(xù)在收購(gòu)存量商品房方面，也要考慮專項(xiàng)債在收購(gòu)方面的重要作用。對(duì)于用途層面的理解，則要看到一些地方兩會(huì)都提及用途的增加和調(diào)整。如鄭州此前提及存量商品房用做文旅項(xiàng)目，海南也提出用做康養(yǎng)項(xiàng)目等，這都有助于拓寬思路，即從保障房的用途豐富成其他新的用途。

　　拓寬保障房再貸款使用范圍，加快構(gòu)建發(fā)展新模式

　　拓寬保障性住房再貸款使用范圍，也是此次報(bào)告中重要的表述之一。

　　過(guò)去，此類(lèi)資金比較限制在住宅庫(kù)存領(lǐng)域。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，后續(xù)可能會(huì)有兩個(gè)重要變化。一是，收購(gòu)的房源類(lèi)型，后續(xù)對(duì)于商業(yè)和辦公用房庫(kù)存等，或納入到收購(gòu)范疇。二是，在房源改造方面，過(guò)去局限于保障房，尤其是保租房領(lǐng)域，后續(xù)可以適當(dāng)拓寬。例如，一些高校收儲(chǔ)做宿舍，就是非常好的用途。各地要用足用好此類(lèi)保障房資金，更好發(fā)揮其用途和效應(yīng)。

　　報(bào)告強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議首場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”接受采訪時(shí)表示，支持穩(wěn)樓市。持續(xù)推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，拉長(zhǎng)白名單，讓更多符合條件的項(xiàng)目拿到貸款，堅(jiān)決做好保交房工作。

　　根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局披露，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制目前審批貸款超過(guò)6萬(wàn)億，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過(guò)1500萬(wàn)套。

　　包括未來(lái)繼續(xù)對(duì)房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，這些都是恢復(fù)購(gòu)房者信心和房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措。

　　報(bào)告要求，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　據(jù)李云澤介紹，今年將重點(diǎn)抓的另一項(xiàng)工作就要配合促轉(zhuǎn)型。要抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　除融資制度外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為在“好房子”、預(yù)售資金、銀行貸款等基礎(chǔ)制度等方面也會(huì)有持續(xù)的工作開(kāi)展，或?qū)⑿纬蓴?shù)量較多的政策和文件。

　　另外，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式這項(xiàng)工作的節(jié)奏和也將有所提高。從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“推動(dòng)構(gòu)建”，到今年政府工作報(bào)告的“加快構(gòu)建”，措辭上的些許變化，也意味著這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性。

　　“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告

　　報(bào)告稱，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、 舒適、 綠色、 智慧的 “好房子”。

　　實(shí)際上，自2023年6月“好房子”概念首次提出后，住建部聯(lián)合多部門(mén)修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出了更高要求。

　　2024年開(kāi)始，各地好房子的推進(jìn)工作持續(xù)開(kāi)展，也形成了非常好的制度和案例。同年11月18日，李強(qiáng)總理在參觀調(diào)研中國(guó)建筑科技展時(shí)曾表示，要以提升居民居住品質(zhì)和幸福感為導(dǎo)向，從功能、質(zhì)量、體驗(yàn)等方面出發(fā)，因地制宜推進(jìn)好房子建設(shè)。

　　值得注意的是，今年“好房子”首次寫(xiě)入了政府工作報(bào)告，也對(duì)未來(lái)“好房子”工作的開(kāi)展創(chuàng)造了非常好的條件。

　　這也要求各地要扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，積極研究出臺(tái)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)人民群眾的高品質(zhì)居住需求。